古民家を有効活用するには？法律の知識が重要!!?
💡 古民家の活用には、用途や立地場所・地域によって異なる法律を理解することが重要です。
💡 古民家の用途を明確にし、住居、宿泊施設、飲食店など、用途に応じた法令を確認しましょう。
💡 立地場所・地域も重要な要素で、都市計画法や建築基準法などが適用されます。
それでは、古民家活用に関する法律について解説していきます。
古民家活用のための法律
古民家の活用は、地域活性化にも貢献する可能性があり、注目されていますね。
✅ 神戸市は、市街化調整区域の開発許可基準を緩和し、農村地域での住宅建築を促進しています。具体的には、世帯分離や土地所有期間などの要件を段階的に緩和するほか、共生ゾーン条例の里づくり計画に位置づけることで、都市住民による移住者用住宅の新築を可能にしました。
✅ また、空家活用促進の観点から、使用者に制限のある農家住宅等を誰でも住める住宅にするための基準緩和も行っています。さらに、既存建築物の用途変更の対象を拡大し、様々な用途への変更を可能にしました。
✅ 一方、市街化区域にある都市農家の税制優遇措置である「生産緑地制度」は、2025年に期限が到来します。この制度の期限切れにより、都市農家は宅地並課税に耐えられなくなり、大量の土地が売却される可能性があり、都市部の地価暴落が懸念されています。
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和の住まい設計｜稲上建築設計事務所出典/画像元: https://www.kazabito.com/2631/このように、法律面では様々な規制や緩和があり、状況に応じて適切な対応が必要です。
古民家を有効活用するためには、用途や立地場所・地域によって異なる法律を理解することが重要です。古民家の用途を明確にし、住居、宿泊施設、飲食店など、用途に応じた法令を確認しましょう。立地場所・地域も重要な要素です。都市計画法では、市街化調整区域での建築行為や飲食店の営業行為が制限されます。また、建築基準法では、用途地域によって建物の床面積などが制限されます。古民家は現行の建築基準に適合していない場合が多く、用途変更には原則として現行の建築基準に従って改装工事を行う必要があります。
古民家は、ええなぁ。ただ、法律のこと考えると、ちょいと面倒くさいなぁ。
改正建築基準法による規制緩和
改正建築基準法は、古民家の活用を促進する方向に大きく進んでいると感じます。
公開日:2019/10/25
✅ 建築物の用途とは、その建築物の使い方を指し、建築基準法では用途に関する規定が設けられています。建築確認申請時には、建物の主要用途を明記する必要があり、例えば一軒家は「住宅」、マンションは「共同住宅」に該当します。
✅ 「民泊」は、人を宿泊させる営業のため、建築基準法上の「ホテル又は旅館」に該当し、旅館業に該当します。
✅ 建築物の用途変更とは、当初の用途から他の用途に変更することです。200㎡を超える特殊建築物への用途変更は、確認申請と工事完了の届け出が必要となります。用途変更は建築行為等に含まれないため、建築基準法は直接適用されませんが、第87条により一定の規定が準用されます。
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【民泊許可.com】特定行政書士が民泊許可・届出申請手続代理を日本全国対応。新宿渋谷沖縄など実績多数。出典/画像元: https://xn--jpr947c4pa245g.com/law/%E6%97%A2%E5%AD%98%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9%E3%81%AE%E7%94%A8%E9%80%94%E5%A4%89%E6%9B%B4/用途変更の規制緩和は、古民家の活用にとって大きなメリットですね。
改正建築基準法により、耐火規制が合理化され、用途変更が容易になりました。延べ面積200㎡未満で階数3以下の戸建住宅などを、宿泊施設や飲食店など特殊建築物用途に転用する場合の防耐火規制が緩和されました。さらに、建築確認が不要となる上限規模は200㎡までに緩和されました。建築確認は建物の建築前に法令に適合しているかを確認する手続きで、非常に手間がかかります。以前は、上限100㎡以下のみ建築確認申請が不要でしたが、改正により、200㎡以下であれば建築確認申請が不要になりました。
改正建築基準法は、時代の変化に対応した柔軟な規定と言えるでしょう。
許認可手続きの必要性
用途変更や増改築をする際は、事前に必要な調査を行うことが大切です。
✅ 既存建築物の増築・用途変更確認申請を行う際に必要な調査は、建築主が保有する書類や図面、確認申請・副本・検査済証の有無によって異なる。
✅ 調査には、現地調査、特定行政庁での記載台帳確認、建築計画概要書の確認、構造体別の非破壊検査、現況図面の作成などが必要となる場合があり、ケースによって必要な調査が異なる。
✅ 特に、確認申請図書と現況が異なる場合や、過去の変更工事履歴が不明な場合は、詳細な調査が必要となる。また、違反建築物の場合は、専門家の相談が必須となる。
さらに読む ⇒
既存建築物の増築・用途変更確認申請時における法的手続き状況と必要調査 – 株式会社 寺田建築事務所出典/画像元: https://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?p=1413古民家のような古い建築物は、構造や状態が不明な場合も多いので、専門家の意見を聞くことが重要ですね。
古民家等を取得して用途変更や増改築を行う前には、関係機関への許認可手続きを行いましょう。建築確認以外にも、消防の同意など、様々な手続きが必要となります。古民家の活用には、法律の知識と手続きが必要ですが、適切な情報収集と専門家への相談により、夢を実現できる可能性があります。
古民家って、なんか、おばあちゃんちの匂いがするー。
古民家再生総合調査
古民家再生総合調査は、古民家再生を検討する上で重要な情報を得るためのツールですね。
✅ 「古民家再生総合調査」は、古民家鑑定、床下インスペクション、伝統耐震診断を組み合わせた調査方法です。
✅ この調査は、古民家の状態を詳細に把握し、再生計画を立てるための重要なツールとなり、古民家再生を検討する際に役立ちます。
✅ 調査費用は30万円（税別）で、古民家を将来活用したいと考えている方にとって、安心できる投資と言えるでしょう。
さらに読む ⇒一般社団法人全国古民家再生協会茨城第一支部出典/画像元: https://www.kominka-ibaraki.com/blog/44450.html30万円は、古民家の状態を詳細に把握できることを考えると、決して高いとは言えないでしょう。
全国古民家再生協会では、古民家再生の総合的な調査サービス『古民家再生総合調査』を提供しています。この調査では、古民家のコンディションを正確に把握するために、古民家鑑定、古民家床下インスペクション、伝統耐震性能評価の3つの専門調査を実施し、内容をまとめた『古民家再生総合調査報告書』を発行します。
30万円で、古民家の中身が丸わかりになるんか？
3つの専門調査
古民家の耐震リフォームは、伝統工法を理解した専門家による施工が求められます。
✅ 古民家は伝統工法で建てられており、地震に強い構造を持つ一方で、経年劣化や過去の地震によるダメージも蓄積している。そのため、現代の大規模地震に備え、耐震改修が必要となる。
✅ 古民家の耐震リフォームは、伝統工法ならではの構造を理解した専門家の知識と技術が必要となる。在来工法とは異なる構造を持つため、従来の耐震リフォームとは異なる手法が用いられる。
✅ 古民家の耐震リフォームを行う際には、古民家鑑定、床下インスペクション、伝統耐震診断などを行い、建物の状態を詳細に調査する必要がある。その結果に基づいて、既存構造の補修・補強や制震装置の設置など、適切な改修方法を検討する。
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リフォーム～木へのこだわりと高い技術～｜住友林業のリフォーム出典/画像元: https://www.sumirin-ht.co.jp/oyakudachi/reform/taishin/000004.html詳細な調査に基づいて、適切な改修方法を検討することが重要ですね。
古民家鑑定では、建築士等の資格者が古民家の構造や素材を調査し、リフォームや購入の判断材料を提供します。古民家床下インスペクションでは、床下診断士がロボットを用いて床下の状態を調査し、シロアリなどの害虫被害の有無や床下の劣化状況を把握します。伝統耐震性能評価では、伝統構法耐震診断士が、地盤と建物の振動を測定し、伝統構法による耐震性能を評価します。これらの調査を通して、古民家の状態を正確に把握し、適切なリフォームや改修、耐震補強を行うための情報を得ることが可能となります。
既存構造の特性を理解した上で、適切な補強や改修を行うことが重要です。
古民家の活用には、法律の知識や専門家のサポートが不可欠ですが、適切な情報収集と手続きを行うことで、夢を実現できる可能性があります。
💡 古民家の活用には、用途や立地場所・地域によって異なる法律を理解する必要があります。
💡 古民家の用途変更には、建築基準法などの法令に基づいた手続きが必要となります。
💡 古民家再生には、専門家の調査やアドバイスが重要です。
